WEG-Reform 2020: Das müssen Sie jetzt wissen

Was sich mit der WEG-Reform im Wohnungs­eigentums­gesetz ändert

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Seit März 2020 liegt die WEG-Reform auf dem Tisch. Nun ist sie beschlossen. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) besteht seit 1951, ohne je grundlegend überholt worden zu sein. Laut dem Gesetz ist die Hausverwaltung angehalten, einmal jährlich alle Wohnungseigentümer zu einer Versammlung einzuladen, um Anliegen wie neue Baumaßnahmen zu besprechen. Eine Versammlung zu Zeiten von Corona? Schwierig! Darum wurde gerade 2020 eine WEG-Reform dringlich.

Die Weichen für die WEG-Reform sind seit Mitte 2020 gelegt und seit dem 01.12.2020 ist sie in Kraft. Doch wie sehen die zahlreichen Änderungen am Wohnungseigentumsgesetz aus? Und vor allem: Welche neuen Möglichkeiten ergeben sich für Verwalter und Eigentümer?

WEG-Reform: Mehr Freiheit für Immobilienverwalter?

Ungeachtet der Corona-Pandemie kann es auch im Alltag für Immobilienverwalter und -eigentümer eine Herausforderung sein, einer Eigentümerversammlung beizuwohnen. Diese ist oftmals (wie für Eigentümer einer Ferienimmobilie) mit einer längeren Anreise verbunden. Ein Aufwand, den der eine oder andere gerne umgehen würde.

Mit der Digitalisierung haben sich längst neue Möglichkeiten aufgetan, die Eigentümerversammlung einfacher und vor allem bequemer zu gestalten – und zwar als virtuelle Versammlung. Ein innovativer Ansatz, wäre da nicht das veraltete Wohnungseigentumsgesetz, welches eine Nutzung technischer Lösungen nicht vorsieht. Vielmehr ist von „erschienenen Mitgliedern“ die Rede. Virtuelle Versammlungen scheinen darum mit dem alten Gesetz unvereinbar. Ähnlich sieht es bei Telefonkonferenzen aus, die als Alternative zur Präsenzversammlung stets vom Gesetzgeber abgelehnt wurden.

Welche Änderungen bringt das WEMoG?

Durch die WEG-Reform sollen Unsicherheiten genommen und mehr Klarheit geschaffen werden. Im Fokus stehen dabei auch aktuelle Themen wie Digitalisierung, Klimaschutz und der demografische Wandel. Diese haben die Richtung der WEG-Reform wesentlich mitbestimmt, um gegenwärtige sowie auch zukünftige Standards einzubeziehen. So entstand das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG). Mit dem neuen Gesetz haben sich zahlreiche Bereiche des Wohnungseigentumsrechts geändert. Welche das sind und was sich genau ändert, ist nicht nur für Verwalter und Eigentümer relevant.

Wer ist von der WEG-Reform 2020 betroffen und was sind die wichtigsten Änderungen?

Die WEG-Reform bewirkt Änderungen in vielen Bereichen des Gesetzes. Zudem betrifft sie mehrere Parteien: Eigentümer, Vermieter, Verwalter und auch Mieter sollten die Änderungen im WEG kennen und ab sofort beachten. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um folgende Neuerungen:

1. Digitalisierung und somit Erleichterung von WEG-Versammlungen

Die Einberufungsfrist von Versammlungen wird von zwei auf drei Wochen verlängert. Der Vorteil: Mehr Planbarkeit. Zudem können Eigentümerversammlungen auch ohne Verwaltungsbeiratsvorsitz einberufen werden. Ebenfalls von Vorteil ist die Änderung des Wortlauts „Schriftform“ zu „Textform“. Dadurch scheint zukünftig eine Einberufung per E-Mail sowie über Onlineplattformen oder Apps möglich. Kleine Eigentümergemeinschaften können sogar Umlaufbeschlüsse via E-Mail erfassen.

Aber auch die Eigentümerversammlungen selbst werden digitaler. Ab sofort besteht die Möglichkeit einer Online-Teilnahme. Davon profitieren vor allem Teilnehmer, die eine weite Anreise haben. Und auch zu Corona wird dadurch die Umsetzung erleichtert. NEOVE macht eine Online-Teilnahme möglich. Mit der rechtskonformen, digitalen Lösung können sich einzelne Teilnehmer zu einer Versammlung zuschalten. Auch eine reine Online-Versammlung ist ebenso wie eine hybride Versammlung aus Präsenz- und Online-Teilnehmern möglich.

Was sonst noch neu ist: Das WEMoG legt fest, dass Versammlungsprotokolle direkt nach der Eigentümerversammlung zu erstellen sind. Mit einer digitalen All-in-One-Lösung wie NEOVE können Protokolle so bequem im Anschluss der Versammlung erstellt werden.

2. Verpflichtung eines Sachkundennachweises für WEG-Verwalter

Gemäß §19 Abs. 2 Nr. 6 hat ein Wohnungseigentümer das Recht auf Bestellung einer IHK-Zertifizierung, um sich als zertifizierter Verwalter auszuzeichnen. Aber Achtung: Der Anspruch auf Bestellung einer Zertifizierung ergibt sich erst zwei Jahre nach Inkrafttreten der WEG-Reform. Die Inhalte der Zertifizierung sind allerdings nicht weiter konkretisiert. Zudem ist sie nicht verpflichtend.

Eine Garantie für die Umsetzung von Beschlüssen und somit die Vermeidung von Sanierungsstaus oder intransparenten Abrechnungen bietet die Zertifizierung nicht. Bei sich selbst verwaltenden Wohnungseigentümergemeinschaften gilt hingegen: Bestehen nicht mehr als neun Sondereigentumseinheiten und es wurde gemeinschaftlich ein Verwalter gewählt, ist die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nicht notwendig. Ausnahme: Ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangt ausdrücklich danach.

3. Modernisierung und Vermeidung von Sanierungsstau

Sanierungsstau ist ein bekanntes Problem. Ursache sind oftmals mangelnde Instandhaltungsrücklagen oder verzögerte Beschlüsse. Aber auch ein Boykott der Eigentümer kann Sanierungsstaus herbeiführen. Durch die WEG-Reform sind bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum mit einfacher Mehrheit durchsetzbar. Die finanzielle Last liegt dann bei den Eigentümern, die für die Maßnahmen gestimmt haben. Sofern der Beschluss auf mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beruht oder mit einer Zweidrittelmehrheit dafür abgestimmt wurde, tragen alle Eigentümer die Kosten.

Mit der WEG-Reform besteht in diesem Zusammenhang auch ein Schutz vor „unverhältnismäßigen Kosten“. Dieser Schutz ist allerdings nicht genauer definiert. Ebenfalls nicht genau definiert ist die Kostenverteilung auf die Eigentümer (§ 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG-neu). Modernisierungen werden dadurch kaum erleichtert. Ein Gutes haben die Änderungen jedoch: Durch die WEG-Reform kann jeder Eigentümer (auf eigene Kosten) folgende Maßnahmen durchsetzen:

  • Aus- und Umbau für Barrierefreiheit
  • Zugang zu schnellem Internetanschluss
  • Maßnahmen zum Einbruchsschutz
  • Einbau einer Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge

4. Erweiterte Sondereigentumsfähigkeit und Einsicht in Verwaltungsunterlagen

Mit der WEG-Reform erhält die Sondereigentumsfähigkeit mehr Freiraum. Gemäß § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG-neu sind nun auch Freiflächen wie Terrassen, Gartenanteile oder Stellplätze als Sondereigentum einzuordnen. Damit gehören Diskussionen, wie insbesondere zu Gartenanteilen und Terrassen, der Vergangenheit an. Ebenfalls neu ist, dass jeder Wohnungseigentümer ein Einsichtsrecht in Verwaltungsunterlagen erhält.

5. WEG-Reform 2020: Mehr Verantwortung für Verwalter

Eigentümer können Verwaltern einen größeren Verantwortungsbereich zusprechen, indem sie mehr Befugnisse vom Eigentümer erhalten. Wohnungseigentümer können also festgelegte Maßnahmen in die Verantwortung der Verwalter legen. Gleichzeitig haben Eigentümer auch die Möglichkeit, den Tätigkeitsbereich eines Verwalters einzugrenzen. Für wen sich daraus Vor- oder Nachteile ergeben ist fraglich. In jedem Fall sind dadurch mögliche Blockaden durch Unstimmigkeiten unwahrscheinlicher.

6. Vertretungsmacht für Verwalter

Nach § 9b Abs. 1 WEG-neu erhalten Verwalter eine Außenvollmacht, also eine Vertretungsmacht für die Eigentümergemeinschaft. Davon ausgeschlossen sind Grundstückskaufverträge und auch Darlehensverträge, die weiterhin einen Beschluss erfordern.

7. Abberufung einer Verwaltung

In dem Fall, dass eine Eigentümergemeinschaft die Verwaltung abberufen möchte, ist dafür ein sogenannter wichtiger Grund erforderlich. Durch § 26 Abs. 3 WEG-neu ist eine Abberufung jederzeit möglich. Der zugrundeliegende Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Aber Achtung: Eine Abberufung ist nicht gleichzusetzen mit einer Kündigung.

8. Überwachung des Verwalters durch das Beiratsamt

Anders als bisher reichen zukünftig zwei Verwaltungsbeiträte oder auch mehr als drei Mitglieder in der Funktion des Beiratsamts. Zudem erhalten Verwaltungsbeiräte durch die WEG-Reform eine neue Aufgabe: Sie überwachen die Verwalter. Der Beirat ist also dazu angehalten, die Maßnahmen eines Verwalters zu hinterfragen. Mit der WEG-Reform ist auch neu, dass sich die Haftung von Beiräten als ehrenamtliche Position auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz beschränkt.

9. Abgespeckte Jahresabrechnung und Vermögensbericht als Pflicht

Jahresabrechnungen haben es in sich. Jetzt nicht mehr! Das Bedürfnis der Wohnungseigentümer nach übersichtlichen Aufschlüsselungen am Jahresende war groß. Mit der WEG-Reform wird nun Abhilfe geschaffen. Demnach sollen sich die Beschlussfassungen auf die Abrechnungsspitze konzentrieren. Anstelle also das gesamte Rechenwerk einzubeziehen, müssen Verwalter stattdessen einen sogenannten Vermögensbericht ergänzen. Der Bericht soll insbesondere die Erhaltungsrücklage (zuvor Instandhaltungsrücklage) sowie Gemeinschaftsvermögen abbilden. Nach Ablauf eines Kalenderjahres ist dieser fällig.

10. Geänderte Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen

Bisher galt bei Kostenverteilungen stets die Wohnfläche als Richtwert. Das soll sich nun ändern: Bei vermieteten Eigentumswohnungen soll etwa die veranschlagte Kostenverteilung der Wohnungseigentümergemeinschaft gelten. Obendrein müssen sich Mieter nach § 15 WEG-neu bei Anmietung von Sondereigentumseinheiten mit jeglichen Beschlüssen zu Baumaßnahmen anfreunden.

Was bringt die WEG-Reform?

Welche Änderungen im Wohnungseigentumsgesetz tatsächlich eine Erleichterung bringen, wird sich noch zeigen. Positiv ist aber: Wohnungseigentümerversammlungen können ab sofort digital vonstattengehen. Dadurch werden das Prozedere sowie eine Teilnahme erleichtert. Für eine WEMoG-konforme Umsetzung von Versammlungen reicht jedoch nicht die Nutzung einer x-beliebigen Lösung. Eine speziell ausgerichtete All-in-One-Lösung für Immobilienverwalter wie NEOVE stellt sicher, dass eine rechtskonforme Umsetzung digitaler Eigentümerversammlungen gewährleistet ist. Neugierig?

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Offenlegung: Alle Beiträge dienen der Werbung. Dieser Blogartikel ersetzt keine Rechtsberatung, insbesondere nicht im Einzelfall und erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Bei Fragen zu Einzelfällen, wenden Sie sich bitte an Ihren Rechtsbeistand oder an Volker Paas, Rechtsanwalt und Fachanwalt für das Miet- und Wohneigentumsrecht. Bitte beachten Sie außerdem unsere Rechtlichen Hinweise.

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Volker Paas
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